下水道反水造成业主家受损，物业被判赔4.2万元！这些要点需注意

央广网北京9月12日消息（记者费权）“家里突然被污水淹了，装修毁了不说，租户也没法住，损失全得自己担吗？”北京的业主李某遭遇的这件糟心事，近日有了明确结果——北京二中院审理判决物业公司赔偿他4.2万元。这起案件不仅为李某讨回了公道，更厘清了物业公司对小区公共设施的责任边界，给不少业主和物业提了个醒。

事情要从2023年12月说起。李某把自己位于小区一层的房子租给了王某，租期三年。12月1日晚上，租户王某发现家里下水道有奇怪的声响，联想到一周前邻居家刚发生过污水倒灌，心里顿时没了底，赶紧联系了小区物业公司，请求上门维修检查。

可让王某没想到的是，物业公司直到12月4日上午才派人来。工作人员看了看，甩下一句“下水管道挺粗的，不会反水”，就没做任何检修或预防措施，转身离开了。当天下午，王某因工作需要出差，本以为等回来就没事了，没想到更糟的情况还在后面。12月7日，物业公司突然联系王某，说房屋地下室有渗水，但还是坚持“不会反水”的说法。等到12月8日王某出差回来推开家门时，眼前的景象让他傻了眼：家里已经被污水淹没，家具、装修都泡在了脏水里，受损严重。因为房屋需要全面清理和重新装修，王某只能暂时住进酒店，直到2024年4月才重新搬回来。

好好的房子变成这样，李某又气又急，多次找物业公司协商赔偿，可对方始终不愿承担责任。无奈之下，李某只好把物业公司告上了法院，要求赔偿装修损失1.2万元和租金损失3万元，共计4.2万元。

展开全文

法院审理时发现，该物业公司在2023年12月2日刚和小区业委会签订了《物业服务合同》及《补充协议》，里面清清楚楚写着“物业公司负有对物业管理区域内公共设施设备的日常维修养护、运行和管理的义务”。同时，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条也明确规定，物业服务人对业主共有部分的维修养护义务，既是法律要求，也是合同约定。

法院认为，物业公司以“管道较粗”为由，无视王某12月1日就提出的预警，不采取任何实质措施，明显没有尽到职责。从业主反映问题到发生反水的7天里，物业公司既不排查隐患，也不做预防处理，这种消极应对的行为，和房屋受损有着直接的因果关系，已经构成违约，必须承担赔偿责任。

至于赔偿金额，法院也逐一进行了核实。李某提交的工程结算表、收据等证据显示，1.2万元的装修费用是污水浸泡后必要的修复支出，价格也符合市场行情；3万元租金损失则是因为房屋无法居住，李某确实没能收到这段时间的租金，和物业公司的违约行为直接相关。所以，法院对李某的两项诉求都予以了支持，最终判决物业公司赔偿4.2万元。

法官在案件审理后强调，有些物业公司会在合同里加“管道堵塞、反水造成损失概不负责”这样的条款，大家可别被忽悠了，这类条款违反了法律的强制性规定，根本就是无效的。判断物业公司有没有尽责，关键看两点：一是有没有尽到“合理注意”，比如根据设施的使用年限、损耗程度制定常态化的维护计划；二是有没有“积极作为”，对业主反映的风险及时响应处理。

业内人士也表示，这起案件正好体现了物业服务“管理和服务相结合”的本质。对物业公司来说，不能等出了问题再补救，得建立“主动预防+快速响应”的机制，定期维护公共设施，还要做好台账记录，有据可查。对业主而言，如果发现问题，要及时和物业沟通，同时注意保存好聊天记录、照片、维修单据等证据，要是协商不成，可以通过业委会、街道调解等多种途径理性维权。